深圳楼市: 正在退回20年前

最近复盘深圳这几年的行业数据，发现有两个数据走向都挺极端，也挺让人震惊。

但仔细复盘之后，我反而从中发现了深圳楼市的转机，现在是被90%的人忽略的抄底窗口。

首当其冲的，是深圳的住宅用地供应量。

从2021年巅峰期的566.8万平方米，一路掉到了2025年的77.3万平方米，缩水86.36%！

2023、2024、2025三年的土拍总量，只有高峰期2021年的一半左右。

之所以连续三年大幅减少供地，原因大家也清楚：深圳这几年的楼市行情太低迷，房子卖不动，供地减量算是及时止损。

作为新房的面粉，连续三年的缩量供地，意味着未来两三年的新房供应量会出现明显断档。

即使不看土拍看旧改，现在的新规要求容积率3.1以下，高度不超过80米。

开发商账算不过来，没钱更没动力搞旧改，所以旧改新盘未来也会大量减少。

现在的开发商不是在选项目，而是保命要紧。

当高品质新盘的供应从任君选择变成稀缺资源，你就能理解为什么核心区的价值会越来越硬。

深圳未来的新盘，特别是地段好的高品质新盘，大概率会变得非常稀缺。

除了土拍大幅缩量，居民贷款增加额的下滑幅度更惊人。

2025年，全国住户贷款的新增规模出现了巨幅缩量，增加额仅4417亿，对比2021年7.92万亿的峰值，只有当年的5%。

这说明，大家都不喜欢贷款了。

四五年前，市场的风气是能贷多少贷多少，甚至想方设法加杠杆。

而这两三年，大家想的是能少贷就少贷，甚至有不少全款的，哪怕有贷款很多人也选择提前还贷，无贷一身轻成了很多人的共识。

从能贷就贷到提前还贷，大家的金融观发生了180°大转弯。

以深圳为例，这种不愿意贷款的情绪表现更极端。

目前的贷款活跃度已经退回了20年前，也就是2004-2005年，那时深圳的房地产刚刚起步。

从我接触到的华为/腾讯/头条等互联网大厂情况来看，以前大家买房普遍看的是地段涨幅，现在更多在考虑万一被裁员优化，手上的现金能不能覆盖三年的房贷和家庭生活开支。

或者更直接的，最近荣杏老师的咨询客户中，多的是手握上千万千金，全款买房的案例。

这种防守型买房才是贷款意愿跌回到20年前的真相。

但别忘了，2005年楼市刚起步，当年深圳的房价才几千块一平，跟今天几万、十几万一平的价格完全不是一个概念。

那个年代的住户贷款新增都有4800亿，换句话说就是，

现在的居民贷款意愿比20年前还要低。

这说明当下的悲观预期相当相当浓。

人就是这样被情绪裹挟，乐观的时候太过乐观，悲观的时候又太过悲观。

五年前大家在高点极度乐观，哪怕郭树清2021年6月明确说“押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价”，大家也不以为然，坚定看好，觉得房价永远不会跌。

如今看跌的人和五年前看涨的人比例差不多，市场又走到了另一个不相信房价会涨的极端。

古人云，物极必反，否极泰来。

从一种极端走向另一种极端，或许不是坏事，只是周期轮回而已。

现在的深圳楼市，土拍量和贷款意愿都降到了谷底，这些都是周期见底的特征。

欢迎在评论区聊聊：你关注的片区，最近土拍和新房供应多吗？